HUIS OP NAAM VAN DE KINDEREN ?

Ouders willen graag weten of het interessant is om het huis op naam van de kinderen te zetten. Dit is
een lastige vraag. Aan de hand van onderstaande situatie wil ik u wijzen op de mogelijkheden.
Daarbij ga ik uit van de volgende gegevens.
Uitgaande van een geschat vermogen van de ouders van € 450.000,--; geen (hypothecaire) eigen
woning schulden; algehele gemeenschap van goederen; er is al een goed fiscaal georiënteerd
testament. Zij genieten een pensioen.
Het vermogen bestaat uit een huis met een waarde van circa 220k en overig vermogen uit sparen en
beleggen van 230 k.

Wat kan nu nog gedaan worden ?
Nu is het volgende scenario mogelijk:
De ouders verkopen hun huis aan de 2 zonen, onder het voorbehoud van het zakelijk recht van gebruik en bewoning voor onbepaalde tijd ten behoeve van de ouders Dit recht eindigt bij het metterwoon verlaten van de woning door hen beiden. Metterwoon betekent dat zij beiden tenminste 3 maanden officieel op een ander adres wonen. Het huis wordt dan onbelast vol eigendom van de zonen. Dit is dan een belangrijke besparing van € 5.300,-- op de erfbelasting, die overigens niet gerealiseerd hoeft te worden.
Want: Ingeval de ouders tot hun dood in het huis blijven wonen wordt het nog wel belast bij overlijden met erfbelasting. Uitgegaan wordt dan van de vrije verkoopwaarde ten tijde van het overlijden. Hierop wordt dan de betaalde koopsom met een rente van 6 % per jaar daarover in mindering gebracht. De rest wordt dan belast met erfbelasting bij de zoons, voorzover deze hun vrijstelling van ruim € 20.047,-- per kind voor de erfbelasting al verbruikt hebben.

Gedurende het bestaan van het recht van gebruik en bewoning komen ten laste van de zakelijk gerechtigden, de ouders :
a. Kosten van klein onderhoud van het huis; gemeentebelastingen en waterschapsbelasting; de kosten van gebruik van water, gas, elektriciteit.
b. De eventuele rente over de ter financiering van de woning aangegane leningen
c. Aan de zakelijk gerechtigde komen alle vruchten van de woning toe vanaf de dag van de aanvang van dit recht.

De koopsom wordt vastgesteld aan de hand van een vanwaardeverklaring door een terzake deskundig makelaar. Op deze waarde zal de waarde van het zakelijk recht van gebruik en bewoning in mindering komen, zodat de koopsom vast staat.
De koopsom wordt al dan niet door de zonen voldaan, zodat zij zgn. bloot eigenaar van het huis worden. Indien zij die niet betalen erkennen zij die schuldig aan de ouders. Vervolgens kunnen de ouders deze jaarlijks voor een gedeelte vrijgesteld van schenkbelasting oftewel telkens voor ruim € 5.000,-- per kind kwijtschelden en zo de koopsom aan hen laten betalen. Wel zal over het restant door de zonen een zakelijke rente aan hen verschuldigd zijn.
Wat heeft dit fiscaal voor gevolgen ?
Aan de ene kant: Fiscaal gezien betekent dit dat de ouders hun onbelaste vermogen, het huis, veranderen in belast vermogen, zijnde namelijk de koopsom voor de bloot eigendom en de waarde van het recht van gebruik en bewoning. Dit wordt van Box I Box III vermogen. Dit is jaarlijks belast met 1,2 % rendementsheffing. Concreet betekent dit bij een waardedrukkende factor vanwege het recht van gebruik en bewoning in deze situatie dat de waarde van 220k voor het huis een koopsom van 167k en waarde van het recht van gebruik en bewoning van 53k met zich meebrengt.
Aan de andere kant: De kinderen gaan gebruik maken door de eenmalige vrijgestelde schenking over van € 52.752,-- voor hun eigen woning. Zo'n schenking kan door de ouder geschonken worden tot de leeftijd van 40 jaar van dat kind aan dat kind dan wel aan diens partner tot die leeftijd. Zo'n schenking moet dan door het kind wel gebruikt worden voor de eigen woning dan wel voor studie. De ouders maken door de schenking, indien gebruikt voor de eigen woning van de zonen, van eigen nu belast Box III vermogen onbelast, namelijk Box I, vermogen bij de zoons. De eigen woning is namelijk voor de Inkomstenbelasting Box I-vermogen. Dit compenseert zodoende in familieverband gezien de hiervoor genoemde omzetting in belast vermogen voor 105 k van die 167k. Het verschil 62 k en en de eerdergenoemde 53k blijft dus belast Box III-vermogen. Hierover wordt dus elk jaar 1,2 % IB betaald oftewel € 1.380,-- per jaar. Als na 12 jaar het huis nog door de ouders bewoond wordt, wordt dit zelfs een extra kostenpost. Wil je dit vermijden dan zullen de ouders dus op tijd moeten gaan huren of in een zorginstelling gaan wonen. Daarop moet dus gelet worden, als ouders overwegen het huis op naam van de kinderen te zetten. Weliswaar zal ook in de jaren daarna nog sprake zijn van een besparing van erfbelasting op andere gronden, zie hieronder, niettemin moet die extra kostenpost wel in de gaten gehouden worden.
Dit komt dan in mindering op de tenminste bespaarde erfbelasting van € 16.700,--. Dit is een belangrijke besparing op de erfbelasting. Wel dient beseft te worden dat deze besparing wegsmelt naarmate meer jaren van betaling van IB van € 804,-- verstrijken. Na circa 21 jaar is er geen besparing meer.
De ouders schenken uit hun overig vermogen aan ieder van de zonen een bedrag ten behoeve van de eigen woning van de zonen. Dit bedrag zal dit jaar nog aangewend moeten worden ter aflossing op een eigen woning lening dan wel de komende 2 jaren gebruikt moeten worden voor groot onderhoud dan wel verbouwing van de eigen woning. In dat geval kan gebruik gemaakt worden van de vrijstelling van maximaal € 52.752,-- onder de voormelde voorwaarden.
Overigens kan deze schenking altijd gedaan worden, indien aan de voorwaarden daarvoor voldaan is. Dit staat eigenlijk los van de overdracht van het huis. Hier wordt het alleen gebruikt om de hele overdracht, het op naam van de kinderen zetten van het huis, fiscaal aantrekkelijker te maken.Door de ontvangst van de koopsom (tenzij sprake is van voormelde schuldigerkenning van de koopsom) en het voldoende reguliere inkomen zitten de ouders niet slecht bij kas en kan door hen toch gebruik gemaakt worden van de schenkingsvrijstelling voor het jaar 2015. Zo wordt tenminste 10 % over de geschonken bedragen aan erfbelasting ten gunste van de zoons bespaard. Dit is € 10.550,--.
Verdere kosten van deze overdracht zijn de (advies)kosten van de notaris, 2 % overdrachtsbelasting over de koopsom en kadaster kosten, kosten van het opmaken van de koopovereenkomst en de akte van levering onder voorbehoud van het recht van gebruik en bewoning. Daarnaast zal er nog een aangifte voor de schenkbelasting gedaan moeten worden, die u ook zelf kunt doen. Tenslotte zijn er de kosten voor een vanwaardeverklaring.

Ook kan een dergelijke vermogensoverheveling ook gevolg hebben voor uw eigen bijdrage uit hoofde van AWBZ. Dit hangt mede af van het jaarinkomen. Stel: Een inkomen van bijv. 55k per jaar. Dat kan ik dan voor u uitrekenen.
Conclusie ? Zit er enig voordeel in deze aanpak ?
Zoals u ziet zijn niet alle posten van besparing op de erfbelasting even hard. Het kan zelfs zo zjin dat er meer belasting verschuldigd zal zijn. Wel is het zo, dat de rentebijtelling op de koopsom zodanig kan zijn, dat na 17 jaar het aftrekbare bedrag op de waarde van het huis ten tijde van het overlijden van de ouders verdubbeld is, zodat het heel waarschnijnlijki is, dat de kinderen dan geen erfbealsating betalen. Dan zou dan een besparing van tenminste € 25.000,-- opleveren.
Met andere woorden: Het hangt helemaal af van de toekomstplannen en de levensverwachting van de ouders af. En van de waardestijging van het huis. Is er sprake van een lage levensverwachting dan is het de moeite waard om het op naam van de kinderen zetten van het huis te overwegen. Evenzo bji een geringe waardestijging, indien de ouders er tot hun dood blijven wonen. Daarbij moet wel in het oog gehouden worden, dat zij er niet nog heel lang blijven wonen. En bij een hoge waardestijging, dat zij nog tijdens hun leven verhuizen naar een verzorgingsinstelling.
De schenking van € 52.752,-- aan ieder van de zonen voor hun eigen woning is sowieso altijd de moeite waard, indien u dat geld kunt missen en het uit Box III-vermogen komt. Dan bespaart u zowel inkomstenbelasting als erfbelasting. En u verlaagt ook nog eens de grondslag voor uw bijdrage voor AWBZ-ondersteuning.
U ziet het is niet allemaal klip en klaar. Voor advies, toegesneden op uw maat, kunt u zich tot ons wensen om te bekijken of het voor u zinvol zou kunnen zijn..

 

Taalkeuze

Artikelen

Exoneratie

De informatie op deze website en in aan deze website gekoppelde artikelen is zorgvuldig samengesteld. Schretlen Notaris is echter niet verantwoordelijk en wijst iedere aansprakelijkheid af voor en/of in verband met alle gevolgen en/of schade van een eigenmachtige toepassing op basis van de inhoud hiervan.