te koop

De koopovereenkomst wordt ook wel de voorlopige koopakte genoemd. Het sluiten daarvan is de eerste stap, en een heel belangrijke, in de verwerving van de eigendom van het gewilde huis.

Het woord “voorlopig” is echter een beetje misleidend. Er is namelijk een definitieve schriftelijke afspraak tussen de partijen over de verkoop en koop van het huis. Het woord “voorlopig” verwijst daarom alleen maar naar de op de koopovereenkomst volgende leveringsakte. Dit is de tweede stap. In deze akte wordt het huis in eigendom overgedragen door de verkoper aan de koper. Deze leveringsakte wordt daarna ingeschreven in het Kadaster, dat de eigendomsoverdracht registreert. Het kadaster vermeldt dan de nieuwe eigenaar in het register.

Daarmede is de eigendomsoverdracht voltooid en heeft de koper zijn huis in eigendom.

Het verwerven van eigendom van een huis bestaat dus uit 3 stappen: de koopovereenkomst, de levering en de inschrijving daarvan in het Kadaster.

De notaris is al in het stadium van het sluiten van de koopovereenkomst als deskundige aanwezig. Partijen leggen daarin immers vast dat het huis onder bepaalde ( in de overeenkomst vermelde) voorwaarden, tegen een bepaalde prijs en op een afgesproken datum via de leveringsakte eigendom van de koper zal worden.

Als de koopakte zonder notariële tussenkomst opgesteld is, zijn daarin vaak nog niet alle juridische haken en ogen zoals bijvoorbeeld bodemvervuiling geregeld. En ook is te denken aan de ontbindende voorwaarden. Bijvoorbeeld de afspraak dat de koper van de koop af kan komen wanneer hij uw financiering niet binnen een bepaalde tijd rond kan krijgen. Of wanneer de koper de vereiste huisvestigingsvergunning niet krijgt, die in sommige gemeenten bij een koop beneden een bepaalde kooprijs vereist is of die voor de tot kamer verbouwde garage nooit afgegeven is.

In dit rijtje kunnen ook erfdienstbaarheden genoemd worden. Dit zijn rechten die een beperkte inbreuk maken op de eigendom, zoals bijvoorbeeld een recht van overpad van de buren. Ook bijzondere bepalingen kunnen voor de koper van belang zijn. Zoals bijvoorbeeld verkoopregulerende bepalingen of een voorkeursrecht van koop.

Juist dit soort aspecten kunnen aanleiding zijn om een huis wel of niet te kopen.

Daarom verdient het de voorkeur dat de notaris wordt ingeschakeld voordat de koopovereenkomst wordt ondertekend. En als hij al is ondertekend zal de notaris partijen attenderen op aanwezige risico’s en onzekerheden die dan alsnog tussen partijen geregeld moeten worden.

De notaris biedt de noodzakelijke deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied. Als onafhankelijk raadsman houdt hij daarbij de belangen van alle partijen in de gaten. 

Hans en Margreet komen op een boswandeling een mooie oude boerderij tegen. Een woonhelft blijkt te koop te staan, een droomkans. Zij besluiten hun droom te verwezenlijken.

Margreet en Hans, let wel op ! Ga na of het erf en de grote boomgaard aan de achterkant niet vervuild zijn of dat sprake is van bijvoorbeeld boktor in de balken. De verkoper heeft weliswaar een zogenaamde informatieplicht over het te kopen huis. Maar, controleer toch eens bij de gemeente of een bodemonderzoek nodig is. Zo ja, een rapport door een onafhankelijke derde is snel te laten maken.

Bekijk ook hoe de praktische en juridische implicaties van een bepaalde verontreiniging tussen partijen kunnen worden opgelost.

En hoe zit het met de bestemming ? Het gebeurt, dat huizen op eigen initiatief gesplitst en verbouwd zijn zonder dat ooit de vereiste woonvergunning afgegeven is. Bespreek met de notaris dat dit voor het tekenen van de koopakte goed is uitgezocht. Hij neemt het eventueel niet toekennen van de vereiste vergunning dan als ontbindende voorwaarde in de koopakte op. Ga vóór de koop na of er aanspraak kan worden gemaakt op verschillende overheidssubsidies. Bij monumentale panden is dit niet zo’n gek idee.

Check via de notaris, het kadaster of de makelaar of er bijzondere lasten en beperkingen zijn, zoals bijvoorbeeld rechten van overpad of andere erfdienstbaarheden.

Als het vermoeden bestaat dat Bouw- en Woningtoezicht verbeteringen van de woning gaat voorschrijven, laat dan in de koopakte opnemen dat de kosten daarvan voor rekening van de verkoper zijn.

De notaris zal voorts uitzoeken of de verkoper wel bevoegd tot verkoop en wijst u ook op andere relevante punten. Als deze vragen positief beantwoord zijn zullen Hans en Margreet geen luchtkasteel doch een echt (rieten ?) dak boven hun hoofd kopen. Net een sprookje !

In dit artikel laten wij u zien hoe door in een testament een bepaalde regeling voor de eigen woning op te nemen, bij vererving een extra aftrekpost voor de inkomstenbelasting kan worden gecreëerd.

Extra aftrekpost creëren?

Wat hebben eigen woning en testament met elkaar te maken ? Vaak wordt een testament opgesteld met het oog op verzorging van de langstlevende echtgenoot. Tegelijkertijd wordt gekeken naar de kinderen. Dit vertaalt zich dan in een testament waarin zowel de belangen van ouders en kinderen optimaal gewaarborgd worden en tegelijkertijd geregeld wordt dat fiscaal gezien zo weinig mogelijk belasting hoeft te worden betaald. En dan hebben we het over erf- en inkomstenbelasting.

Attentie: Voor de inkomstenbelasting geldt zelfs dat door in het testament een bepaalde regeling voor de eigen woning op te nemen, een belastingvoordeel behaald kan worden.

Zoals bekend wordt de te betalen inkomstenbelasting verminderd door de zogenaamde ‘eigenwoningaftrek’ in box 1: ouders hebben vaak een hypotheekschuld en kunnen de daarover betaalde rente aftrekken van hun box 1-inkomen. Minder bekend is dat bij een vererving een extra aftrekpost voor de eigen woning gecreëerd kan worden.

Keuzelegaat

De ouders maken een testament met een zogenaamd ‘keuzelegaat en vruchtgebruik’ ten behoeve van de langstlevende ouder. Voor de helderheid beperken wij ons nu tot het keuzelegaat. Dit houdt in dat de ene ouder bij het overlijden van de andere ouder, de keuze heeft om de echtelijke woning die in de nalatenschap zit, aan hem te laten toedelen. De rente op een lopende hypotheek blijft dan aftrekbaar.

Laag erfdeel langstlevende ouder

Door het erfdeel van de langstlevende ouder bij dit testament laag te houden, krijgt deze een schuld aan de andere erfgenamen (zijn kinderen). En hierin zit de truc: over deze schuld wordt jaarlijks een rente ten gunste van de kinderen bijgeschreven. Bijschrijving op papier betekent dus niet dat sprake is van extra lasten voor de langstlevende ouder. Wel wordt de schuld aan de kinderen steeds hoger.

Gevolgen voor inkomstenbelasting

Bijgeschreven rente. De bijgeschreven rente is net zo goed ‘eigenwoningrente’ als de rente over de hypotheekschuld; dus aftrekbaar op het moment dat zij daadwerkelijk betaald wordt. Echter, de ouder wil geen extra lasten, dus voorlopig wordt deze rente niet betaald. Vaak wordt de rente pas aan de kinderen betaald bij overlijden van de langstlevende ouder. De kinderen hebben dan enerzijds recht op aftrek van deze rente voor de inkomstenbelasting en aldus een vordering op de fiscus. dat is dus een extra aftrekpost! Terwijl de kinderen anderzijds de rente niet hoeven aan te geven omdat de vordering op de langstlevende ouder in box 3 valt.

Let op. Maar wat echter als de langstlevende ouder tussentijds wil verhuizen naar een verzorgingstehuis en de woning wil verkopen? De opbrengst wordt dan uiteraard niet meer gezien als ‘eigen woning’ en dit betekent dat al die bijgeschreven rente bij betaling nooit meer in box 1 aftrekbaar is. Weg aftrekpost!

Hypothecaire zekerheid.

Het is daarom aan te raden om bij de keuze voor het woonhuis door de langstlevende ouder, tegelijk een hypotheek te vestigen tot zekerheid voor de vordering van de kinderen. Dan wordt bij verkoop van de woning nooit vergeten om voor de levering aan de koper, de schuld met rente uit te keren aan de kinderen. Die rente is dan bij de langstlevende ouder aftrekbaar in box 1.

Gevolgen voor erfbelasting

En dan nog het tweede fiscale voordeel van deze aanpak: de hogere, met rente vermeerderde, schuld van de langstlevende ouder aan de kinderen, vermindert de nalatenschap van de langstlevende ouder. Daardoor betalen de kinderen bij overlijden van de langstlevende ouder minder successierecht. Twee vliegen in één klap dus.

Dus: Bij een testament met keuzelegaat kan de langstlevende ouder de woning aan hem laten toedelen. De rente op de schuld aan de kinderen terzake van de toedeling van de woning is dan aftrekbaar in box 1.

Nadere inlichtingen ? Bel mr. K.J.M. Schretlen, 0492-370090

Bekijk hieronder ook een informatieve video:

Artikelen

Exoneratie

De informatie op deze website en in aan deze website gekoppelde artikelen is zorgvuldig samengesteld. Schretlen Notaris is echter niet verantwoordelijk en wijst iedere aansprakelijkheid af voor en/of in verband met alle gevolgen en/of schade van een eigenmachtige toepassing op basis van de inhoud hiervan.